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Lexikon zur Baufinanzierung


Hier finden Sie wichtige Begriffe rund ums Thema Baufinanzierung.


Ablösung

Eine Ablösung, auch Umschuldung genannt, ist ein Begriff aus der Baufinanzierung, welcher das Ersetzen eines bestehenden Kredits durch einen neuen bezeichnet. Dies kann notwendig sein, wenn der Darlehensnehmer einen kürzeren Kredit mit teuren Zinsen (zum Beispiel der Dispokredit eines Girokontos) durch einen langfristigen, zinsgünstigeren Kredit (Ratenkredit) ersetzten möchte.

Lexikon zur Baufinanzierung


Ein wichtiger Umschuldungstermin im Baufinanzierungsbereich ist das Ende des Darlehensvertrags, da zu diesem Zeitpunkt die Zinsbindung ausläuft. Das herkömmliche Annuitätendarlehen läuft in der Regel nicht erst nach dreißig, sondern schon nach zehn Jahren ab und muss dann durch ein neues ersetzt werden, daher spricht man von Ablösung.


Auszahlungsvoraussetzungen

Ein Kreditnehmer bekommt ein Darlehen unter der Voraussetzung ausgezahlt, dass er bestimmte Bedingungen, die sogenannten Auszahlungsvoraussetzungen, erfüllt. Das Kreditinstitut achtet gerade im Bereich der Baufinanzierung auf ihre Besicherung mit dem Grundpfandrecht an der Immobilie.


Baufinanzierung

Alle möglichen Finanzierungsformen für den Neubau oder Kauf einer Immobilie bezeichnet man als Baufinanzierung, zum Beispiel gehören das Annuitätendarlehen (auch Hypothekendarlehen genannt), Bauspardarlehen und das Versicherungsdarlehen dazu.

Die Baufinanzierung bündelt die unterschiedlichen Finanzierungsformen für die Immobilie. Im Normalfall muss der Kunde einen Teil der Gesamtkaufsumme mit Eigenkapital begleichen. Den restlichen Teil finanzieren dann verschiedene Banken zu diversen Konditionen.

Wenn ein Kreditinstitut bei einer Finanzierung durch Annuitätendarlehen mit seiner Kreditschuld den ersten Rang im Grundbuch erhält, muss es im Falle einer Zwangsversteigerung auch vorrangig Geld bekommen. Dieses sogenannte 1a-Darlehen ist in den Zinskonditionen günstiger als das darauffolgende 1b-Darlehen, weil dieses schlechter durch den Eigenwert der Immobilie abgesichert ist.


Bauspartarif

Der Bauspartarif eines Bausparvertrags wird schon bei Vertragsabschluss festgelegt. Neben den Guthabenzinsen werden auch schon die späteren Darlehenszinsen und der vollständige Kreditverlauf festgelegt. Bauspartarife können auf die Baufinanzierung ausgerichtet sein, einige beinhalten aber auch nur ein Ansparziel. Der Bausparvertrag wird also mitunter gar nicht für eine Baufinanzierung verwendet, sondern dient nur als Geldanlageform.


Darlehenszins

Der Darlehenszins bestimmt die Kosten eines Kredits und ist damit der wichtigste Entscheidungsgrund vieler Kreditinteressierter für oder gegen ein Darlehen. Er wird grundsätzlich in Prozent angegeben und auf den Darlehensnominalbetrag berechnet, daher wird er auch als Nominalzins bezeichnet.

Oftmals werden für einen Kredit weitere Gebühren erhoben, zum Beispiel für den Abschluss oder bei einem Baufinanzierungsdarlehen für die Feststellung des Objektwertes. Diese Beträge werden gemeinsam mit dem Nominalzins im effektiven Jahreszins ausgewiesen. Dieser eignet sich daher am besten als Vergleichsgröße für Kredite.

Um den Darlehenszins verschiedener Kreditinstitute vergleichen zu können, ist es hilfreich, die Angebote im Internet zu vergleichen. Vergleichsrechner ermöglichen einen schnellen Überblick und das Auffinden von Top-Konditionen.


Eigenkapital

Eigenkapital ist besonders bei größeren Anschaffungen praktisch unverzichtbar, reicht jedoch bei den meisten Menschen nicht aus, um zum Beispiel eine Immobilie aus der Portokasse zu finanzieren. Für die dafür notwendigen mehreren Hunderttausend Euro wird Fremdkapital in Form eines Kredits oder einer Baufinanzierung benötigt.

In der Regel bewilligen die Kreditinstitute ein Darlehen in solch einer Größenordnung nur, wenn der Antragsteller über ein entsprechend hohes Eigenkapital – mindestens 20% der Gesamtsumme des Darlehens – verfügt. Bevor der Antragsteller einen Termin mit der Bank vereinbart, sollte eine Aufstellung über das verfügbare Eigenkapital angefertigt werden.

Folgendes kann als Eigenkapital angerechnet werden:

  • Bargeld und sonstige flüssige Gelder (Guthaben bei der Bank, zum Beispiel auf einem Giro- oder Tagesgeldkonto)
  • Guthaben auf Sparbüchern und Termingelder mit weniger als einem Jahr Laufzeit
  • Verkäuflicher und unbelasteter Grundbesitz
  • Schenkungen
  • Zinslose beziehungsweise zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber
  • Geldforderungen, die der Kreditnehmer gegenüber Dritten hat (vorausgesetzt, es kann damit gerechnet werden, dass diese bald zurückgezahlt werden)
  • Lebensversicherungen und Guthaben aus Bausparverträgen

Der sogenannte Eigenkapitalersatz ist eine besondere Form des Eigenkapitals. Dazu werden in erster Linie Eigenleistungen – das heißt durch den Antragsteller durchgeführte Arbeiten am Haus – gezählt. Viele Immobilieninteressenten setzten die Eigenleistungen recht hoch an, da sie glauben, viele Arbeiten am Haus selbst durchführen zu können. In der Regel stellt sich aber nach kurzer Zeit heraus, dass doch Fachkräfte benötigt werden. Wird die Eigenleistung überschätzt, kann der Finanzierungsplan für die Immobilie nicht eingehalten werden, was finanziell schnell gefährlich werden kann. Die Eigenleistung sollte daher sehr vorsichtig geschätzt werden.


Eigenleistungen

Wird das Eigenkapital im Rahmen der Baufinanzierung berechnet, spielen auch Eigenleistungen oftmals eine wichtige Rolle. Um die Kosten für ein Bauvorhaben in Grenzen zu halten, wollen zukünftige Bauherren Eigenleistungen erbringen. Diese Möglichkeit ist zwar sehr beliebt, es sollte aber auch bedacht werden, dass sie mit viel Zeit, handwerklichem Geschick und Anstrengung verbunden ist, was bei weitem nicht jeder leisten kann. Als Eigenleistung zählen auch alle Arbeiten, die von Freunden, Nachbarn, Arbeitskollegen oder Angehörigen durchgeführt werden.

Kreditinstitute erkennen solche Arbeitsleistungen im Normalfall als Eigenkapitalanteil bei der Finanzierungsberechnung an.

Um zu berechnen, welchen Anteil die Eigenleistungen an der Gesamtfinanzierung ausmachen, müssen zunächst die gesamten Baukosten feststehen. Dann kann mit einem Baukostenplan ermittelt werden, wie viel Geld durch Eigenleistungen eingespart werden kann.

Fast die Hälfte der Baukosten wird in der Regel durch Erd-, Beton-, Mauer-, Zimmermanns- und Dachdeckerarbeiten verursacht. Lohnzahlungen machen hier einen hohen Anteil aus, sodass sich bei diesen Arbeiten durch Eigenleistungen viel Geld sparen lässt. Allerdings sind dafür auch Fachwissen und –können vonnöten. Zukünftige Hausbesitzer sollten sich daher gut überlegen, welche Eigenleistungen realistisch sind und welche nicht besser durch Fachkräfte durchgeführt werden sollten.

Die Eigenleistungen sollten niemals überschätzt werden, da sonst der Finanzierungsplan ins Wanken gerät und nicht mehr genug Geld da ist, um entsprechende Fachkräfte zu bezahlen.

Hausbauer führen oft Fliesen- und Malerarbeiten sowie das Verlegen von Bodenbelägen selbst durch. Dabei müssen sowohl der Bauherr als auch die freiwilligen Helfer versichert sein.

Kreditinstitute erlauben im Normalfall bis zu 15 Prozent Eigenleistungen an den gesamten Baukosten. Diese fließen in das Eigenkapital mit ein. Eigenleistungen und Eigenkapital sollten zusammen etwa 25 Prozent der Anschaffungskosten decken.


Festzinsdarlehen

Standardmäßig werden für die Baufinanzierung sogenannte Festzinsdarlehen verwendet, die einen festen Zinssatz über einen vereinbarten Zeitraum haben. Anders als bei anderen Finanzierungsformen werden die Zinsen nicht regelmäßig an die aktuellen Marktkonditionen angepasst.


Grundschulddarlehen

Ein Grundschulddarlehen ist ein Kredit, der durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein, seine Raten zu zahlen, kann die Bank das Haus zum Beispiel zwangsversteigern.

Vor einigen Jahren wurden Grundschulddarlehen vor allem im Bereich der Baufinanzierung eingesetzt. Sie waren zweckgebunden, das heißt sie durften nur für Baumaßnahmen an einem bestehenden Objekt beziehungsweise für einen Neubau verwendet werden – dies erhöhte den Wert des Hauses und mit auch den Wert der Grundschuld. Der Bauherr musste der Bank mit Hilfe von Rechnungen nachweisen, welche genauen Einzelmaßnahmen an der Immobilie durchgeführt wurden.

Heutzutage vergeben die Banken Grundschulddarlehen auch zweckungebunden. Sie sichern sich weiterhin durch die Eintragung einer Grundschuld ab.

In der Regel sind Grundschulddarlehen Annuitätendarlehen, das heißt, sie haben für eine festgelegte Zeit – üblich sind 5 bis 15 Jahre – eine Zinsbindung und die Raten sind gleichmäßig hoch. Wenn der Kredit nach dieser Zeitspanne noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, müssen Kreditnehmer und –institut erneut über die Höhe der Zinsen und die Laufzeit des Kredits verhandeln.  

Die Annuität genannte Rate eines Annuitätendarlehens enthält Tilgungs- und Zinsleistungen. Mit einem Onlinerechner im Internet lässt sich die monatliche Rate eines Grundschulddarlehens schnell und einfach feststellen.  

Die Konditionen für ein Grundschulddarlehen sind in der Regel deutlich besser als bei anderen Darlehen, wie zum Beispiel Ratenkrediten, weil das Kreditinstitut durch die Grundschuld eine hohe Sicherheit für den Kredit hat.

Für die Höhe des Zinssatzes ist die Darlehenshöhe im Verhältnis zum Wert des Hauses (und damit dem Wert der Grundschuld) ausschlaggebend. Ein Online-Vergleich der Konditionen verschiedener Banken zeigt, dass in erster Linie nur Kredite mit 60-prozentigem Beleihungswert angeboten werden, das heißt, die Kreditsumme darf nicht höher als 60 Prozent des Objektwertes sein. Die Konditionen sind sehr günstig, weil die Bank so gut wie kein Risiko eingeht. Werden hingegen Kredite mit 80 oder sogar 100 Prozent des Beleihungswertes beantragt, steigen die Zinsen, weil für den Kreditgeber auch das Risiko zunimmt.

Genauere Informationen kann das Kreditinstitut nach dem Einreichen der Unterlagen oder der Finanzierungsberater geben.

 

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